张玉良又一次站在了命运的关口。
绿地二次混改的方案正在推进中,“绿地将被收购”的传闻突然爆出,执掌绿地近30年的他没想到,有一天要回应这个问题。
1月21日的绿地业绩会上,张玉良连连发笑,直接否认,“这个消息纯属无中生有”。
被收购传闻背后,是绿地二次混改的胶着,以及业绩的疲软表现。2020年,绿地房地产销售首次出现负增长,3583.5亿元,比上一年下滑了7.7%。
曾战胜万科登顶第一的绿地,从2018年开始连续三年冲击4000亿失败,而同期的万科已接连超过5、6、7000亿。
在房地产行业总规模不断扩大直至17万亿的岁月里,出现负增长的头部房企屈指可数,在此之前,万达、华夏幸福、新城控股曾现下滑,都源于自身出现硬伤。
绿地竟然也走了下坡路?事实上,无论是股权结构还是业务运营,绿地都正处于一个关键的节点。
降负债的压力
提及销售下滑的原因,张玉良认为,商办产品在绿地销售中占比一直很高,而去年商办受到疫情的冲击太大,“少了400多亿收入”。
“房地产结构中,大型地产企业做的产业地产、非住宅地产,对国家经济发展、城市功能提升有很大帮助。但这些产品对房企要求很高,周期长,要大量自持”。张玉良说。
某种程度上,这是绿地战略选择的结果。过去多年,绿地通过“产业勾地”获取超级大项目,再进入大基建、大消费和金融领域,积累了万亿资产,一度让同行艳羡。
2018年,借助产业勾地,绿地新增项目118个,平均地价1890元/平方米;2020年,绿地仍有80%的新增土地靠产业协同获得,平均楼面价3168元/平方米。
近几年,拥有产业能力的房企更加受到地方政府的青睐,通过产业勾地成为越来越多房企的需求。
但这种模式的弊端也在显现。商办产品销售下滑,持有运营沉淀大量资金,让绿地背负了巨大债务压力。2020年的“三道红线”融资新规之下, 绿地成为“三道红线”全踩的房企之一。
绿地内部人士认为,绿地的压力来自于上市前冲规模、多元化以及运营转型。
去年8月成为首批12家“三道红线”新规试点房企之一后,绿地就致力于大力降负债。
业绩快报显示,数月间,有息负债总额较高点下降约450亿元,现金短债比累计提升超40%,净负债率下降近50个百分点;不过目前依然处于“红档”。
1月,绿地发行了26亿公司债,这是绿地时隔四年首次重返境内债市,公司的融资通道得以再度拓展。
绿地自身的造血能力也再增强。2020年公司回款创历史新高,达到3089亿元,回款率86%,同比提升9个百分点。
此前绿地内部会议透露,绿地降负债会分三步走,今年年中会先满足“三道红线”现金短债比指标。明年中、后年中另外两个指标也会达成。
而在“三道红线”全行业降杠杆之后,房企的规模竞争被按下了暂停键,在绿地有关人士看来,这反而是好事,可以专心降负债而不用去担心被人追赶或追赶别人了。
股权结构之变
抛开业务层面的压力,绿地股权结构问题也仍然悬而未决。
作为中国上市公司里的国企混改标杆,又是房企,绿地往往被与万科相提并论。目前,深铁作为万科第一大股东,持股逾29%,万科员工持股平台盈安合伙以近5%的持股,位列第二大股东,万科依然是没有实际控制人的公司。
以“国资+员工+社会公众持股”的三角股权架构而言,绿地比万科走得更远。2015年,绿地第一次混改并借壳上市,绿的员工持股平台上海格林兰投资持股超过29%,是绿地的第一大单一股东。
截至2020年三季度末,绿地前三大股东分别为,上海格林兰持股比例29.13%,上海地产持股比例25.82%,上海城投持股比例20.55%。
然而混改5年后,绿地和业绩和资本市场的表现都不尽如人意。绿地控股(600606.SH)的市值,从2015年上市后的3000多亿,一路跌到现在的700多亿。
2020年7月,绿地公告开启“二次混改”,上海国资拟出让17.5%的股份。市场期待,这一举动或许能激活低迷的股价,提升市值。
公告发出后几个月,混改并没有迎来什么进展。
在1月21日的沟通会上,张玉良透露,公司的二次深度混改在正常推进中,上海市国资委希望通过转让部分股份,引入具有实力背景的战略投资者,进一步增强绿地集团的实力。有金融背景的央企,是张玉良的理想型。
最新消息是,绿地跟两家央企背景的金融机构谈得比较深,其中一家是保险机构。
而一旦有机构接盘17.5%的股份,上海国资委的持股比例将降低至28.87%,低于上海格林兰的29.13%,绿地的股权结构将更加多元化。
值得关注的是,经过数年“房地产主业+大消费+大金融+大基建+X”的多元化布局,绿地已经不是一家单一的房地产公司。
2020年,绿地营业总收入4813亿元,同比增长12%。其中,房地产主业收入仅为2171亿元,大基建成员企业收入2801亿。
在绿地的版图里,大基建营收第一次超过房地产。而“绿地未来的收入目标里,房地产将不足三分之一。”张玉良说。
绿地的一些新业务都有资本化的打算,如绿地金融正在计划分拆上市。张玉良表示,十四五期间,绿地将着力构建在行业地位、产业、资本化等层面新的格局。