首页作者 | 骑猪英雄
文章来源 | 格隆汇楼市
(资料图片)
政策来了，又好像没来。
上周五，市场一下就炸了。
7月末住建部座谈会的时候提到过个人住房贷款“认房不用认贷”的靴子落地。
住建部、央行、金管局明确“认房不认贷”，并将这项政策纳入“一城一策”工具箱，让各个城市弹性选择使用。
这样一来，无论在哪个城市有几套房，只要在当地城市没有过贷款记录的，都有机会以三成首付上车。
根据中指研究院监测数据，目前至少还有14个城市依然严格执行“认房又认贷”政策，包括北京、上海、深圳、广州、成都、西安、厦门、长沙、合肥、武汉、青岛、福州、宁波、珠海等。
虽然没有指明哪个城市能使用这个政策，哪个城市不能，如果要使用，使用的期限是多久，但深圳作为楼市的龙头城市，反应非常迅速，当天马上坊间就各种消息乱飞。
甚至已经有人确认，政策会执行，但只做窗口指导，不会发红头文件。
就和“双证合一”政策类似。
但很快，就有银行，包括交行、建行、农行和招商银行都表示还没收到通知，还没有细则，暂时是按照原有的政策执行。
只是市场稍有风吹草动，开发商就已经准备回收各种折扣，通知涨价。
比如坪山悦时光花园、龙岗布吉的里城玺悦山、龙岗中心的公园世纪、龙华观澜的合正观澜汇、
为什么要在这个节骨眼释放这样的政策利好？
最主要的原因是市场不够给力。
拥有3成首付资格的刚需购买力跟不上，甚至可以说已经没有购买力。
只能把拿着七成首付或者五成首付筹码的人的资格降到三成，释放手中首付筹码更多的购买力。
所以从政策的逻辑来看，出发点还是通过降低改善群体的首付和利率成本，刺激置换群体的需求，而非刚需群体的需求。
“认房认贷”取消到底有没有用？
这需要分城市来看。
像二三四线城市，影响估计会比较小。
因为这些城市，无论是限购还是降首付政策，该出的已经出，本身上车门槛就一降再降。比如温州、佛山、惠州等城市个人首次购房商业按揭首付比例已经下调到两成，门槛几乎已经没有。
所以对已经没有严格执行“认房认贷”政策的城市来说，效果不会很明显。
而像一线城市或者核心城市效果会是最明显。
因为之前的收紧政策，导致误伤不少置换或者改善群体。
尤其是深圳，参考价出台后，一夜之间置换群体首付比例由五成提高至七八成。
所以有人觉得，认房不认贷是自深圳参考价政策以来最大的松绑政策，市场很快便能看到成交的迅速反弹。
但实际上，这个大礼包是不是真的能改变整个深圳市场的状态，需要多个角度来看。
首先，对本地置换或者外地置换的人来说，肯定是利好。
如果执行落地，就意味着有过贷款记录，无论是否在深圳有房，都可以按照三成首付的标准贷款。
外地的朋友只需要5年社保就行，深户即使是换房也能按照三成的标准走按揭贷款。
在这之前，全国范围内有过贷款记录，还清或者没还清，首付需要5-7成。
但这个政策的利好更多的是相对新房而言。
因为二手房，原本就可以通过一些操作方式，做到一成首付甚至更低。希望降首付门槛的，要买二手房的，已经买了。
而新房不一样，新房各种验资，流水核实，资金来源等都把控得严格一些，没有什么操作空间。
而且对新房来说，如果是换房群体，原本手里两三百万首付只能买五六百万的房子，现在可以买一千万左右的房子。
这就等于说，原本手里的筹码只能选择光明、沙井、龙岗、坪山这些区域的新房，现在已经能选碧海、红山、南山、福田、前海了。
所以总的来说，选择的机会和空间是更大了。
但对原本就能三成首付的人来说，就不是那么友好了。
要知道原本具备三成首付资格的人，房票能够变现十几甚至上百万，当初“打新热”的时候，随处可见收购三成首付资格名额。
现在如果认房不认贷落地，那么就意味着这部分人损失掉了可变现十几万以上的资格。
即使这部分从未想过要把三成首付的房票变现，但自己选择上车的机会是被压缩了的。
因为有人选择空间大了，灵活了，就注定有人的选择机会会被挤压。
最明显的，以为人才房为例，原本有过房贷记录的，但是深圳无房的，上车门槛就会高许多，自然就能把这一部分人拦在门外，而“认房不认贷”后，原本一些地段好，位置好的人才房就会竞争更激烈，原本可以三成首付的人就有可能选不到原本就看中的人才房。
但更重要的是，即使“认房不认贷”，未必能真的带动短期市场。
一方面，市场长期基本面没有发生明显的变化。
最明显的7月中旬深圳“双证合一”原本市场预计能够释放不少购房名额，进而转化成购买力，但7月深圳二手住宅仅成交2259套，8月截至27日成交仅2071套。
说明现在的市场已经不是释放名额就能够起跳的了。
另一方面，“认房不认贷”的本质是降首付门槛，最终的购房者反而是需要支付更多的房贷利息，并非真正降低了购房成本。
所以，市场在供需实质没有根本性变化的情况下，很难能看得到起飞的效果。
尤其是政策还只是在路上的时候。
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