四大行公布存量房贷利率调整细则

存量首套房个人住房贷款利率调整持续提速。7日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行齐发公告，明确了存量房贷款利率调整有关细则。

根据各银行公告，自9月25日起，将与存量个人住房贷款客户就贷款执行利率进行协商调整，存量首套住房贷款客户无需申请，银行将于当日统一批量调整，最低可调整至原贷款发放时所在城市首套房贷利率政策下限，居民房贷利息支出将进一步减轻。

二套变首套利率可调整

(资料图)

各银行对存量房贷利率调整进一步的操作事项进行了细化。从调整范围来看，各银行涉及的人群类型基本一致，第一类为贷款发放时满足首套资格的购房家庭，第二类是贷款时为非首套房但当前已符合所在城市首套政策的购房家庭（当地已执行首套房“认房不认贷”），包括原购房时无住房但因“认房又认贷”政策按二套购房的家庭和原有多套住房，后期通过交易等方式出售后当前有唯一成套住房的家庭；第三类是其他满足所在城市首套房贷利率标准的存量房贷。

针对第一类原购房时按首套执行的贷款，各银行普遍将在9月25日统一调整房贷利率。第二类情况，银行普遍要求客户在9月25日之后主动提交申请并提供相关证明。对于符合上述要求、与贷款市场报价利率（LPR）挂钩的存量个人住房贷款，按照不同时间划分，最低可调至当时全国房贷利率下限；即2022年5月14日（含）前发放的贷款，全国下限视为LPR；去年5月14日后发放的贷款，全国下限为LPR-20个基点。换句话说，本次调整不涉及LPR变化，是调整加减点。

例如，目前LPR是4.2%，用户的贷款按加80个点执行，则用户现在实际贷款利率为5%（4.2%+0.8%），如果用户贷款发放时房屋所在城市首套住房贷款利率政策下限为LPR+10个点，则调整后贷款利率最低为4.3%（4.2%+0.1%）。

25日起集中批量调整

购房者何时可以开始查询与调整？四家银行明确，存量首套个人住房贷款利率将于9月25日集中批量调整，利率调整后于当日起按新的利率水平执行，此前利息均按原合同利率水平计算。对于调整方式，各银行都表示，会进行批量、统一调整，无需客户操作。

工商银行表示，一些特殊情况例如“二套转首套”的存量房贷，或不良贷款归还积欠本息的存量房贷，需由客户向银行主动申请利率调整；当前执行固定利率或基准利率定价的存量房贷，也需由客户向银行主动申请利率调整。

农业银行特别提到，客户可于9月15日起查询本人存量房贷利率是否满足下调条件及下调幅度等有关事宜。此次存量房贷利率调整不溯及既往，之前的房贷利息不作调整。

此次下调后到底能节省多少利息支出？据测算，存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整后，平均降幅大约为0.8个百分点。以100万元、25年期、原利率5.1%的存量房贷为例，假设房贷利率降至4.3%，每年可节约利息支出超5000元。

以北京为例，近年来北京首套房贷利率下限为LPR+55个基点，某银行向用户发放的首套房贷利率为LPR+100个基点，那么9月25日以后利率就可下调45个基点，以100万元房贷、25年等额本息计算，月供减少262元。

“认房不认贷”减负明显

“从几家大行发布的公告来看，此次存量首套房贷利率调整全面落实了金融管理部门文件精神，覆盖面广、措施力度大，有助于进一步减轻居民房贷利息支出。”招联金融首席研究员董希淼表示。

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华认为，调整存量首套房贷利率将有助于降低新旧房贷利差，降低提前还贷影响，同时有助于降低经营贷套利空间，减少经营贷违规使用风险。银行让利有助于降低存量房按揭月供支出，对促进居民消费有帮助，也将提振房地产市场复苏信心。

随着四大银行公布降低存量房贷利率细则，其他银行也推动相关举措落地。昨天晚间，中信银行、交通银行等跟进发布降低存量首套住房贷款利率的公告。

近期，包括北上广深在内的20多座城市取消“认房又认贷”的政策。在业内人士看来，当时这些城市的购房者所承担的房贷利率较高，此次减负效应将最明显。

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