二批集中供地土拍落幕，北京购房四大结论

2021-10-15 10:43:04

来源：榕城网

2021年的北京楼市拿地规则，和以往有些不同，采取集中供地、集中拍地的方式——今天，我们就从土拍“玩法”，大胆推测一个最佳的入手时机。

先来回看今年5月时，北京首批供应的30个住宅地块，截至目前有20+已面世，其他的也将在近期陆续开盘销售。

对于有购房需求的人们而言，近阶段完全可以借着第一批次全面开盘的“时差”，获得和开发商谈判、议价的权限。

这个周期时效有限，也就是说，如果想要以更高的性价比入手，当下是一个难得的买房风口期。

如果等到日后银行放贷、政策压力纷纷上线的时候，恐怕要付出更大的代价了。

结论一：项目纷纷入市，地产从卖方市场转变为买方市场，购房人拥有更大话语权，获得与开发商谈判的黄金机会，刚需刚改多看多选，悠闲甄选房源。

8月30日，北京市规划与自然资源委员会发布了第二批集中供地公告，共挂出43块宗地。

东城、西城依然无地，远郊区的延庆、密云需求量小，暂无供应；本期的供地大区是：朝阳（11宗），房山（5宗），昌平（4宗），海淀（4宗）。

相比第一次供地，对于购房者而言，位置大多更加偏远。对于开发商而言，进货价和售卖价再次锁死（有18宗地仍受套内“90/70”户型限制），利润空间被进一步压缩。

同时，第二批次已经开拍的地块，有了一个新变化：

直接要求配建保障性租赁住房——本期供地受到一系列强限制，也使三环内改善型住宅均存在公租房等相应短板，看好内城的购房者将很难从中做出最心仪的选择。

结论二：10万+改善型、豪宅购房需求选择面缩窄，供地土地性质多样，共有产权、公租房普及化，重视纯质社区的购房者需擦亮眼睛，妥善选择。

北京第二批集中供地土拍落幕，原计划出让43宗地，实际只有17宗成交，仅占比4成，26宗地块将转入下一次集中供地。

北京土拍流拍率高达60%，与5月首批集中土拍相比，开发商拿地热情明显降低，仅有不到30家房企参与报名。

从成交土地综合溢价率仅有3.96%也可看出，除海淀京昌路、大兴黄村、昌平东环路共产房4宗地触及价格上限外，现场竞拍的另7宗地最高溢价率为房山拱辰地块的8.15%，像西三环周庄子地块仅获一轮出价、溢价率1%即落锤，海淀永丰2宗地溢价率也未达到上限。

另有5宗地提前以底价成交。全天的竞拍过程，均波澜不惊，开发商普遍举牌意愿不足。

这也不难理解，利润低、资金压力大，直接削弱了开发商拿地的积极性。另一方面，开发商拿地普遍追求高周转、快速回报，导致大面积段、高端改善盘的供应减弱。

伴随着第二批次供地不会再有纯商品房地块的现状，在接下来的市场局面中，高品质的纯商品改善盘将成为“稀有物种”。

结论三：新拍地块利润稀薄，开发商需高周转快速去化平衡融资成本，受限价影响，高品质纯商品住宅产品将缩减，供应持续减少。由于市场拿地热情的削减，政府也在考虑供地的节奏和削减数量，以避免大量流拍。从另一个层面来讲，也是减少了未来的潜在供应量，造成高端住宅数量的稀缺。

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