平台化转型发力 华夏幸福资产质量向好

近期，华夏幸福因股债价格波动等事件受到投资者广泛关注。一位接近华夏幸福的业内人士证实，回购“16华夏债”所需的约15亿元已划款至中登公司。受利好消息提振，21日午后华夏幸福股价和债券出现大幅拉升。在多位地产专业研究人士看来，不能因为暂时经营数据或业绩不好看，就否定华夏幸福产业新城的发展前景。随着其向平台型企业迈进，公司资金的使用效率也将逐步提高，负债率不断降低，ROE水平也会随之提高。

21日《红周刊》从华夏幸福内部了解到，目前公司运营一切正常，不存在债务违约事实和控股权变更风险。

华夏幸福也对《红周刊》独家回复，“受疫情和环京调控的影响，公司销售情况不及预期;另外受房地产政策调控和下半年信用债市场信用事件的影响，公司在公开市场的再融资受到很大影响。综合这些因素，公司遇到阶段性资金困难。

针对以上问题，目前省市两级政府已明确表态，给予资金和资产盘活层面及政策方面的支持。两大股东亦积极探索寻求最优解决方案。

公司作为上市公司，在证监会的相关管理规则下，公开市场的信息提供都必须符合监管要求、政府相关要求和公司商业机密保密的要求。请大家理解并给与力所能及的支持。公司将极尽所能、积极努力地去解决问题，拿出方案和办法。”

地产业务占比低

“三道红线”影响相对有限

为控制房地产企业有息债务规模，监管部门给房企设置了“三道红线”：即剔除预收款后的资产负债率大于70%;净负债率大于100%;现金短债比小于1倍。按此规定，多家房企踩线。。

但值得注意的是，相较于其他头部房企，地产开发项目占营收比高达八九成，2020年半年报显示，华夏幸福城市地产开发项目营收占比仅为42.7%。从业务弹性来看，占比更大的产业新城收入增速是明显快于地产增速，如同期产业新城收入同比增长45.68%，而地产业务收入增速下滑30.24%。毛利率角度看，产业新城毛利率高达85.35%，而地产开发毛利率仅为34.68%。

“因为华夏幸福有房产开发业务，所以也一定程度上受三道红线影响。但从实操层面来看，产业新城模式可以让其享有ABS、REITs等产业政策的融资，因此，三道红线对华夏幸福的影响比其他纯房地产开发业务的公司，要相对少一些。”亿翰智库首席研究员张化东对《红周刊》表示。

债务违约风险小

公司资产质量逐步改善

受“三道红线”影响，房地产板块个股整体承压，而2021年以来多只债券跌幅扩大也传导到股价。对于市场普遍关心的债券风波，华夏幸福内部人士向《红周刊》表示：“目前公司运营一切正常，公司债务风险可控”。一位接近华夏幸福业内人士向证实，回购“16华夏债”所需的约15亿元划款至中登公司。21日午后，20华夏幸福MTN002涨幅175%，17幸福基业MTN001涨幅33%。

除了债券风波，公司控股股东华夏控股与平安签署的对赌协议也备受关注。根据此前协议，2018~2020年，华夏幸福实现归母净利润分别不得低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。前两年公司均“踩线”通过，而2020年受疫情影响以及环京调控政策收紧等因素因影响，华夏幸福业绩“达标”压力骤增。对此，上述接近华夏内部人士对《红周刊》透露：“即使对赌协议完不成，出资方也是华夏控股，而非上市公司。”对于市场关注的，是否将发生控股权变更一事，华夏幸福在12日公告中明确表示：“不存在导致公司实际控制权发生变更的实质性因素。”

分析公司2020年度中报和三季报数据可以发现，即使疫情影响下，公司资产质量也正在逐步好转。Wind数据显示，2019年下半年以来，华夏幸福资产负债率从88.12%下降到2020年三季度的82.1%。

此外，考虑到华夏幸福2019年总土储面积同比增加15.4%，结束了连续三年的减少趋势，以及房地产两年左右的建设周期，预期2021年公司地产开发业绩将逐步得到释放。华西证券在1月16日发布的最新研报中，对华夏幸福给予“增持”评级，并预期2021E、2022E年度EPS分别为6.09元、7.41元,相较于2020E的4.89元同比增长24.5%和51.53%。

产业新城模式仍被看好

2020年政策继续加码推动新型城镇化，并强调要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新。

“无论从国家战略，还是省市政府，都认可以产促城、以产带城、以城促产、城乡融合的产业新城发展模式，是未来新型城镇化发展的方向所在。”方塘智库创始人叶一剑对《红周刊》表示。叶一剑强调，不能因为暂时经营数据或业绩不好看就否定产业新城的发展模式，华夏幸福作为在环京地区有重要布局的企业，2020年受京津冀地区疫情反复的影响则更为明显。另外，他还认为，从京津冀区域协同发展落地角度来看，未来环京限购政策有望再度松绑。

而从2020年中报来看，珠三角、长三角等环北京以外区域新增产业服务收入102.38亿元，同比增长16.69%，高于产业新城整体业务增速。这意味着，环京地区限购对其影响正逐步弱化。

张化东也表示，产业+地产的商业模式在国内是行得通的。华夏幸福的优势在于，土地盘活、产业招商能力、产业投资、园区运营服务能力在国内都是首屈一指。目前其正向平台化运作转型，通过和产业方，例如，引入欣旺达、京东方、欧菲光等上市公司加快产业园区发展，以及通过和品牌地产商合作加速地产开发。从而提高资金使用效率、降低负债率，ROE水平也会更高。

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