中交REIT公众配售比例创历史新低？优质底层资产获高度认可

4月12日，备受瞩目的华夏中国交建REIT公布认购申请确认比例结果公告。

公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT成为唯一配售比例不足1%的公募基金。值得一提的是，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元，这在今年基金发行冷清的背景下殊为难得。

投资者热情追捧REIT基金的背后，稳定的分红收益是一大主因。据统计，在首批9只公募REITs产品中，有7只产品实现了分红，分红率从2%到14%不等。

中交REIT公众配售比例创历史新低

2022年首单公募REITs也是目前为止募集规模最大的公募REITs—华夏中国交建REIT再传新消息：4月12日，华夏基金发布华夏中国交建REIT认购申请确认比例结果公告。

公告显示，该基金公众发售部分的配售比例为0.84%，该配售比例刷新了公募基金产品配售比例的历史最低纪录，华夏中国交建REIT成为唯一配售比例不足1%的公募基金。值得一提的是，华夏中国交建REIT此次发行累计吸金超1500亿元(比例配售前)，而且战略投资者数量、网下询价投资者数量和意向认购金额均位居已发行公募REITs首位，这在今年基金发行冷清的背景下殊为难得。

此外，此次华夏中国交建REIT的发售吸引了40家战略投资者参与，其中非原始权益人的战略投资者认购份额比例达到55%，两项数据均位居已发行的公募REITs项目之首。根据公告，40家战略投资者皆已根据战略配售协议，按照网下询价确定的认购价格认购其承诺的基金份额并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额数量为7.5亿份，认购规模约为70.49亿元。

而在网下询价阶段，华夏中国交建REIT共收到64家网下投资者管理的149个配售对象的有效报价，拟有效认购数量总和为66.50亿份，为初始网下发售份额数量的38倍，按照基金发售价格计算，网下拟认购金额约为625.03亿元。网下发售的有效参与投资者数量和拟认购金额均位居已发行的公募REITs项目之首。根据公告，最终有62家网下投资者管理的143个有效报价配售对象按照《发售公告》的要求进行了网下认购并全额缴纳认购款，对应的有效认购基金份额为65.039亿份(网下发售的初始基金份额数量为1.75亿份)，网下投资者有效认购申请确认比例为2.69%。按照基金发售价格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为611.3亿元。

优质底层资产获高度认可

华夏中国交建REIT如此受欢迎离不开项目本身优质的投资价值，资料显示，华夏中国交建REIT项目底层资产是武深高速嘉通路段，武深高速联通武汉经济圈、长株潭经济圈及粤港澳大湾区三大城市群，是串联我国中部和南部区域的运输大通道，沿线人口众多、经济发达，路网通行需求旺盛。业内分析人士表示，华夏中国交建REIT网下询价的火爆景象显示了投资者对该产品投资价值的高度认可。

光大证券分析称，华夏中国交建REIT发售火爆的因素有很多，根本原因在于现阶段REITs资产的稀缺性、项目本身优质的底层资产和前期公募REITs良好赚钱效应，当然也不可忽视较低配售比例预期引导的作用。具体来看：

1)由于存量REITs规模容量有限且扩募暂未落地，增量REITs产品供给不足，而市场对REITs类型资产需求旺盛;基于前期REITs发行中火爆的配售情况，市场普遍已形成配售比例较低的预期，导致投资者大幅增加认购份额以提高最终确认份额;

2)目前已上市的公募REITs产品大多业绩优秀，震荡市场中具备良好的赚钱效应，满足市场资金长期配置和短期交易型需求;

3)项目底层资产优质，嘉通高速开通运营以来，虽受到疫情影响，但是通行量整体稳步提升，体现出较强的增长韧性。

值得一提的是，随着华夏中国交建REIT顺利完成募集，全市场共计发行12单公募REITs，累计募集规模约458亿元，华夏基金成为目前仅有的管理2单公募REITs的基金管理人，本次中交REIT加上此前21.3亿元的华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT，华夏基金旗下管理公募REITs规模超115亿元，占据了1/4市场份额。

稳定分红吸引资金青睐

投资者热情追捧REIT基金的背后，稳定的分红收益是一大主因。

据统计，在首批9只公募REITs产品中，有7只产品实现了分红。其中，中航首钢绿能REIT累计分红最高，富国首创水务REIT紧随其后，达6.55%，此外平安广州广河REIT与浙商沪杭甬REIT分红率均超3.8%以上。

以中航首钢绿能REIT为例，其底层资产为首钢生物质项目，包括北京首钢生物质能源项目、北京首钢餐厨垃圾收运处一体化项目(一期)以及北京首钢鲁家山残渣暂存场项目3个子项目。2021年度全年累计实现收入4.25亿元，累计处理生活垃圾111.19万吨，上网电量35171.4万千瓦时，2021年各项指标均超预期完成，项目收入、现金流好于预期：其中项目生活垃圾处理量完成全年预期的101%，上网电量完成全年预期的109%。公司公告表示，按照全年可供分配现金的97%进行分配，全年累计需分配 1.68亿元。

几只REIT基金在2021年度财务表现较为分化，其中，华安张江、浙商沪杭甬、中航首钢REITs报告期内亏损。中航首钢REIT亏损数额较大，净利润亏损2192.25万元、华安张江光大REIT亏损达1219.18万元、浙商沪杭甬REIT亏损达1628.73万元。此外，红土盐田港REIT外其余8只基金经营现金流量经营净额好于预期。

有业内人士提醒，REITs的风险收益特征介于股票和债券之间，目前公募REITs普遍为溢价交易，主要原因是其作为创新型产品具有一定的市场稀缺性，供需不平衡可能引发公募REITs产品在场内净值出现大幅波动，投资者在二级市场配置时需进行充分研判。

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