中指研究院：增速放缓但前景广阔，物业板块价值有望回归

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2023年5月18日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的“2023中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十一届产城融合投融资大会”隆重召开。中指研究院紧随资本市场发展节奏，深入研究物业服务上市公司经营规律，为促进行业良性运行、企业快速成长发挥了重要作用，相关研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，并成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。

2022年，资本市场物业板块表现较为疲弱，前10个月一直处于震荡下行通道之中，11月随地产政策利好出台，下跌趋势被打破，出现一波较为明显的上涨，随后至今盘整。在此背景下，物业服务企业市值等方面出现了较大的分化，企业也不在追求盲目扩张，转而更加注重有质量的发展，优秀上市公司把握发展机遇，结合自身实际，拓宽服务边界，补齐服务业态，夯实基础物服务能力，在行业整体增长放缓的大背景下，持续调整发展战略，顺势而为，备受投资者关注。

物业板块触底反弹，企业间分化加剧，优质标的价值彰显：于2023年5月5日收盘，64家上市物业服务公司总市值为3546.49亿元，较历史最低点回升36.35%；TOP10企业市值合计2667.90亿元，占总市值的比例为75.24%，是尾部10名企业市值总和的145倍，市值分化显著。市盈率方面，板块整体市盈率反弹至14.54倍，优质企业及特色企业估值更高。IPO热度减退，2022年，物业管理行业新股发行数量6家，均在香港主板，较2021年减少8家，募集资金金额74.4亿港元，融资总量收缩至2018年水平。2023年至今，仅一家企业登陆资本市场。虽然IPO放缓，但是，凭借信用好、资源足、稳健性强等诸多优势的国资背景物企，在商业运营、城市服务、IFM等专业赛道中的佼佼者以及有一定规模的物企仍然具备冲击资本市场的实力。

管理面积增速下降，基础服务占比提升，风险出清导致净利润骤降：截至2022年底，物业服务上市公司管理面积均值约1.3亿平方米，同比增长18.18%，合约面积均值1.80亿平方米，同比增长约12.50%，管理面积与合约面积增速较去年显著下降。市场竞标成主流拓展方式，2022年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比较去年提升2.37个百分点，达53.89%，继续创新高。并购更加理性，国资背景企业成并购主力军。2022年行业发生并购交易共43宗，较2021年减少102宗，国资企业涉及总交易金额超40亿元，占比过半。营业收入均值46.44亿元，同比增长19.38%；其中，基础物业服务收入占比为66.71%，同比增加7.77个百分点，占比为近四年来首次正增长。毛利润均值为11.57亿元，较去年略增0.25亿元，净利润均值为3.66亿元，回落至2020年水平，同比大幅下降28.66%，毛利率均值和净利率均值分别为24.91%和7.88%，较去年分别下降4.19和5.32个百分点。利润大幅下降主要在于关联交易等风险出清是主因，疫情管控导致的成本增加以及并购带来的商誉减值等为次因。

行业前景广阔，价值有望回归，ESG助力长期发展：行业前景广阔主要表现：根据“中国房地产中长期发展动态模型”，全国商品房竣工面积、学校、医院、产业园区、交通枢纽站、文体场馆等建成面积及老旧小区等存量面积近300亿平方米；2022年受多重因素影响，社区增值服务增速放缓，部分上市公司甚至出现下降，但长期看，社区增值服务市场空间广阔，增长潜力大；创新型服务处于发展初期阶段，近年来，以城市服务、IFM、商业运营等为代表的创新型服务强势崛起，为物业管理行业打开了更大的想象空间。上市公司独立性增强、稳健发展正当时，行业基本面未变，板块价值预期有望回归。上市公司关联方风险逐步出清，独立性增强，行业聚焦核心业务、回归本质，此为物业股价值回归的直接动因；2022年，物业管理行业发展的脚步放缓，上市公司逐步改变经营战略，由“重规模增长”转变为“重持续经营”，由“高速增长”转为“高质发展”，节奏更稳健而可持续，此为物业股价值回归的预期动因，有助于改变投资者对物业板块的预期，提振投资信心；从长期来看，物业管理行业基本面并未改变，此为物业股价值回归的根本动因。加强ESG建设，提升长期投资价值：ESG可衡量企业可持续发展能力，成为影响投资者决策的关键因素；ESG从三个非财务指标出发来衡量和评价企业可持续投资价值的理念和评价体系，使企业在关注经营绩效的同时，充分考虑企业所处环境、社会、公司治理情况，降低企业综合运营风险，实现高质量长远发展；物业公司需要从ESG治理架构、及时应对政策指向、健全供应链管理等方面强化ESG建设，助力企业可持续发展。

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