5年期以上LPR下调至4.45% 叠加首套房贷最低下限新政

20日，5年期以上LPR迎来最大降幅。当日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中5年期以上LPR下调15个基点，至4.45%。1年期LPR与上月报价持平，仍为3.70%。

与个人住房按揭贷款相关的5年期以上LPR下调，立即引发市场高度关注。就在5月15日，人民银行、银保监会发布的通知明确首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于LPR减20个基点，这意味着首套房贷利率最低可到4.25%，由此计算来看，百万元房贷月供或可少200元。

5年期LPR报价单独下调

5月16日，人民银行“等额等价”续做了中期借贷便利（MLF），本月MLF降息预期落空。从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调；在MLF利率不变时，LPR有过两次下调。市场观点普遍认为，5月1年期LPR有下调可能，但5年期以上LPR是否同时下调存在不确定性，特别是在首套房贷款利率下限下调的背景下。超出市场预期的是，楼市定向降息举措再度加码。

“这是LPR报价形成机制改革以来，首次出现1年期LPR不降、5年期以上LPR下降的情况，而且5年期以上LPR创下最大降幅。”中国民生银行首席研究员温彬认为，这体现了货币政策进一步加大力度支持稳增长，对降低实体经济融资成本、提振国内投资及消费需求将发挥积极作用。

植信投资研究院高级研究员王运金认为，此次调降表明当前经济形势下加大政策支持力度的需求迫切，需要进一步增强稳增长信心。近期疫情降低了居民消费能力与购房意愿，银行信贷投放难度同步加大，此次较大幅度下调5年期以上LPR传达出货币政策支持稳增长的决心，有助于提升企业投资与居民消费信心。

房贷利率最低至4.25%

5年期以上LPR下调15个基点，对于准备购入首套房的购房者无疑是重大利好。按照5月20日5年期LPR报价，全国首套房贷利率下限由4.4%调整至4.25%。换句话说，增量首套房购房者享受的房贷利率，最低可低至4.25%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进算了一笔账，叠加LPR下调15个基点和住房贷款利率下限降低20个基点的双重因素，以100万贷款本金、30年等额本息的偿还方式进行计算，房贷利率从此前的4.6%下调为4.25%，其月供额将从5126元变为4919元，减少了207元。

需要提示的是，对于已经有房贷在身的人，则需把重新定价周期和重定价日考虑在内，在重新定价日前月供不变，大部分银行是从新一年的第1月份开始调整。假设购房者与银行约定的重定价周期为1年，重定价日为每年1月1日，本月5年期以上LPR下调并不会影响其今年每月还贷数额；如果到明年1月1日，即与银行约定的重新定价日，5年期以上LPR仍能保持在4.45%，那么该购房者的房贷利率则将自动下降15个基点。2023年1月，很多人的房贷将会迎来新一轮调整周期。

释放明确稳楼市信号

近日来，连云港、杭州、成都、海口、郑州等多地调整了楼市调控政策，主要为降低首付比例、加大公积金购房支持力度、下调房贷利率、调整限购范围、缩短限售周期、给予购房者税费优惠及购房补贴等。政策“组合拳”陆续出台，有利于居民住房信贷回暖，房地产政策将会在更大面积和更大程度上释放购房需求。

“当前楼市低迷，房贷需求较弱，市场平衡正在向贷款方倾斜，也是促使报价行下调5年期以上LPR报价的一个直接原因。”东方金诚首席宏观分析师王青认为，特别是对房地产的定向支持正在持续加码，释放了明确的稳楼市信号，意在缓解房地产市场下行对宏观经济的拖累，同时也有助于管控头部房企违约等重点领域风险。

根据最新发布的统计数据，4月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，同比下降0.1%，时隔6年多新房价格首次出现同比下跌。严跃进认为，这说明房地产市场面临较大下行压力，目前相关政策有助于降低房地产交易成本，对于市场有积极提振作用，LPR下降对于降低购房成本、降低开发贷款和经营贷款成本等都会产生积极的作用。

“也要看到，选择下调5年期以上LPR是出于促进中长期信贷增长的考虑，还能够起到调节信贷结构的作用。”王运金提示，此次调降还将推动中长期信贷对基建等重大项目建设、制造业等具有长期资金需求领域发展的金融支持。

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