首页文/ 钟黛 编辑/ 鄢子为
两次交换要约后，禹洲集团暂时解除了流动性危机。
今年1月，禹洲集团对当月到期的两笔美元债发起交换要约，未偿还本金总额为5.82亿美元。第一次投票过后，占总金额82%的美元债达成交换要约。
对于不同意展期的债权人，禹洲发起第二次交换要约。
2月22日，禹洲集团公告第二次交换要约完成，已延长本金总额为5.56亿美元的旧票据到期日，相当于启动交换要约之前存续旧票据本金总额的约95.47%。
为应对流动性压力，禹洲已相继抵押深圳总部大楼，出售物业公司、健采公司等资产。
一系列自救动作之后，禹洲仍不能全额兑付美元债。无奈之下，它只能寻求债务展期，以时间换空间。
作为闽系房企的一员，禹洲非常重视规模增长。2017年至2020年三年内，公司销售额高速增长，实现破千亿的目标。
如今，企业陷入资金困境，禹洲老板林龙安开始重新审视战略。“要结合实际情况，制定相应的过冬策略，力保生存”，林龙安在2022年年度工作会上提出。
美元债展期
1月12日，禹洲公告，对1月到期的两笔美元优先票据发起交换要约。这两笔美元债原本的到期时间分别为1月23日和1月25日，待偿本金额分别为2.42亿美元和3.4亿美元。
8天后，禹洲称，其涉及交换要约的两笔票据获得通过，交换要约的票据金额占总金额比例达82%。
根据禹洲集团1月24日的公告来看，对于上述两笔美元债已达成交换要约的部分，禹洲已经完成发行新票据；对于未达成交换要约的部分，禹洲预期将不予支付到期的本金及利息，将继续与债权人协商，敦促其达成交换要约。
这意味着，债权人议价空间较小，即使不同意交换要约，也难以收回本金及利息。
1月31日，禹洲集团以相同的条款第二次提出交换要约。
2月22日，禹洲集团公告，占旧票据本金总额95.47%的部分，有效参与了交换要约。
禹洲的美元债兑付风险，此前已有凸显。在债务压力之下，禹洲密集抵押、出售资产，以获取流动性。
2021年12月，禹洲将深圳总部大楼抵押，获得11亿元贷款。
一个月后，该公司宣布，将旗下禹洲物业全部股本，以不高于10.6亿元的代价，转让给华润万象生活。
此前，禹洲集团的物管平台禹佳生活服务，两度向港交所递交招股书，均折戟。上市融资未果，该公司选择将禹洲物业从内部拆分并出售。
2月22日，禹洲集团再度公告，拟以3.05亿港元的价格，出售其所持健采公司的85.64%股权予泰捷有限公司。
交易完成后，禹洲预期将获得约620万港元净收益。健采旗下资产包括位于九龙旭日街17号泰捷工厂大厦的若干单位及停车位。
禹洲集团称，出售上述资产，能缓解短期流动资金压力。
转向小而美
禹洲地产由林龙安在厦门创立。
林龙安原本更崇尚外资地产商的保守经营风格，但看着其他闽系房企狂突猛进，他着急了。
2017年，禹洲集团定下2020年销售破千亿的目标。此后，公司开始大手笔拿地，当年拿地规模高于前两年的总和。
为扩张规模，禹洲集团加大融资力度，尤其倚重高利率美元债。
2017年年末，禹洲集团的总借贷为275.67亿元，2018年、2019年、2020年的年末急增至436.32亿元、556.69亿元和639亿元。其中，美元债占比接近翻倍。
一位TOP 10房企集团总部投拓人士此前对《21CBR》表示，禹洲一度拿地很激进，埋下了债务隐忧。但彼时大部分房企都在追求规模的增长，“拿地找死，不拿地等死”是业界普遍的信条。只有销售规模实现增长，才能从金融机构借到更多、更便宜的钱，才有资金偿还债务、继续拿地。
2021年下半年开始，房企面临融资收紧、销售回款下滑的双重困境。一些中小型房企，难以维系高周转模式，接连寻求债务展期。
禹洲集团在1月13日的公告中坦言，短期流动性面临巨大压力，原因为常用的融资管道无法使用。
银行缩减房地产开发贷款并减少按揭贷款，开发商获得的境内资本减少；
买家担忧开发商能否完成项目，导致销售额下滑；
境外资本市场对这些境内事件的反应负面，限制了禹洲集团用以偿还到期债务的资金来源。
形势变了，越来越多的房企踩“刹车”，探索新模式。
林龙安提出，禹洲要稳扎稳打、挑灯夜行，依靠一二线核心城市布局及深耕，以“小而美”的发展路线，争取活下去。
今年2月，建业集团董事长胡葆森也公开表示，过去三年公司发展速度太快了，“快得让我们自己都有些担忧”，接下来赛道要做少，规模要做小。
一位具有三十年经验的房地产研究人士认为，房地产莺歌燕舞的时代过去了，接下来要转向高质量发展。
