10大城房价的年增率为19% 美国关键房价涨幅连续第二个月放缓

周二，根据美国凯斯-席勒全国房价指数，5月全美房价同比上涨19.7%，低于4月的年增率20.6%，这是房价连续第二个月的增长放缓。10大城房价的年增率为19%，低于4月的19.6%。20大城房价的年增率为20.5%，低于4月的21.2%。

分城市来看，涨幅最大的城市是佛罗里达州的坦帕、迈阿密和得克萨斯州的达拉斯，年度涨幅分别为36.1%、34%和30.8%。其中20大城市在截至5月的12个月里，有4个城市的房价涨幅高于截至4月的12个月里。对比截至今年2月，当时所有20个城市的年度涨幅都在增加。20大城的房价指数自2012年3月以来就没有出现过下跌。

标准普尔道琼斯指数公司总经理Craig J. Lazzara在声明中表示：尽管出现了这种减速，但增长率仍然非常强劲，所有三个综合指标都达到或超过了历史上的第98个百分点。我们之前已经注意到，随着美联储提高利率，按揭贷款融资变得更加昂贵。因此，一个更具挑战性的宏观经济环境可能不会在更长时间内支持非凡的房价增长。

凯斯-席勒指数存在延迟性，最新数据仅显示了5月情况。据《抵押贷款新闻日报》报道，美国30年期固定按揭贷款的平均利率在1月初为3.29%，3月底为4.67%。4月份刚刚越过5%的大关。到6月份，它已经越过了6%，此后又稳定在5.75%左右。飙涨的利率打击了购房者的信心，市场预期房价上涨的趋势会有所缓解。自新冠疫情开始以来，房价上涨了40%，叠加利率的快速上升，严重打击了负担能力，潜在的买家已经被排挤出局。

美国地产网Realtor.com的经济研究经理George Ratiu认为：在短期内，交易正感受到压力，成屋销售连续五个月下降。此外，由于竞争减少，去年几小时内就会售出房子的情况不再出现，降价的房屋比例比一年前翻了一番，因为想出售的房主希望在更多买家退出市场之前完成交易。

同日，据美国商务部公布的数据，美国6月新屋销售环比下跌8.1%，达到年化59万户，低于市场预期的65.9万户。这是2020年4月以来的最低水平。5月份的销售则为上涨10.7%，达到年化69.6万户。

库存方面，截至6月底，市场上有45.7万套新房，高于5月份的44.7万套。其中正在建设中的房屋约占库存的67.0%，尚未建设的房屋约占24.1%。按照6月份的销售速度，需要9.3个月的时间才能用完新房的供应，高于5月份的8.4个月。

分地区来看，美国东北部、西部和人口稠密的南部地区的销售量下降，但中西部地区的销售量猛增。

6月，新房价格中位值同比增加7.4%，达到40.24万美元，环比则下降了9.5%。这是自2014年9月以来新房价格中位值的最大月度跌幅。

作为美国四大房地产公司之一的Pulte Homes说，因为飙升的房价和按揭贷款利率加重了买家的负担能力，该公司的房屋取消率从去年同期的7%上升到今年第二季度的15%。首席执行官兼总裁Ryan Marshall说：“虽然最近按揭贷款利率上升了200个基点，影响了人们的负担能力，但我们仍然相信人们对拥有房屋的渴望很高，我们看好住房的长期前景。”

新屋市场虽仅占美国楼市的一成，但新屋销售按照签订购房合同之时的数据计算，与签约完成再纳入统计的成屋销售有所区别，因此被视为美国楼市的领先指标。

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