首页1998 年，我国停止住房实物分配后，适时推出了经济适用房政策，以缓解中低收入者的购房压力。1999年，《城镇廉租住房管理办法》出台，开始向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供廉租房保障。2007年，《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台，要求加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，实施廉租住房工程被摆到更为重要的位置。2008 年，金融危机爆发后，在扩大内需战略引导下，廉租房建设大幅上升。同年底，国务院提出“争取用三年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题”。
2010年6月，住建部等七部门联合制定《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的发布，旨在发展公共租赁住房，以解决城市中等偏低收入家庭住房困难。公共租赁住房的房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集，新建公共租赁住房以配建为主。自此，公租房加入了保障房体系，我国保障性住房体系逐步完善。“十二五”规划也明确提出加大保障性安居工程建设，计划每年新建保障性住宅500 万套，力争还清3000 套保障性住房的历史欠账。2014 年，公租房与廉租房并轨为公共租赁住房，消减并停止供应经适房，保障方式由只售不租彻底改革为只租不售。作为我国现行住房保障体系的最重要构成部分，截至2018 年底，公共租赁住房共解决全国3700 多万居民的住房问题。
图表4：“十三五”期间全国保障性住房新增逾740万套
资料来源：各省统计年鉴，中金公司研究部
图表5：保证性住房政策与发展历程
资料来源：根据历年财政部、住建部、发改委文件整理，中金公司研究部
本次保障性租赁住房的政策细节特征
随着我国经济逐渐向高质量发展转变，保障性住房政策逐渐由“放量发展”转向“高质量创新发展”，参与主体、土地供应方式等开始转变，综合两大部门的文件，相较以往，本次保障性租赁住房的政策细节有如下几个特征：
1)多方主体参与：推动住房保障主体从政府为主向政府、企业和社会力量共同参与转变，住房保障对象从户籍居民为主向常住人口转变。相较以往数次改革，本次政策的保障对象更加更多元、定位也更加明确——明确指出，新市民、青年人群体是本次政策面向的主要对象。
2)多渠道满足土地供应：意见明确了利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、非居住存量房屋和新供应国有建设用地五种建设方式相应的土地支持政策，尤其是明确利用非居住存量土地和房屋建设保障性租赁住房。
3)多路径资金筹措：支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款，以及向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障性租赁住房的住房租赁企业提供贷款;支持企业发行信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营;企业持有运营的保障性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁担保债券;商业保险资金按照市场化原则参与保障性租赁住房建设。发改委的文件也明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
图表6：保障性住房支出呈上升趋势
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表7：保障性安居工程中公共租赁房占比逐渐上升
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表8：2010年政策公布一年后A股行业表现
资料来源：万得资讯，中金公司研究部
图表9：2010年政策公布一年后港股行业表现
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
图表10：2010年政策发布后A股板块绝对收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
图表11：2010年政策发布后A股板块超额收益变化
资料来源：Bloomberg，中金公司研究部
图表12：2010年政策发布后港股板块绝对收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
图表13：2010年政策发布后港股板块超额收益变化
资料来源：万得资讯，Bloomberg，中金公司研究部
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