房企如何在严监管和求发展中寻得平衡

2020，房企经历重重考验，上半年“集体抗疫“，下半年”三道红线”，如何在严监管和求发展中寻得平衡，成了每一家房企前进过程中的必答题。

历时近2个月的年报季刚刚落下帷幕，一列列数字矩阵是企业过往的轨迹，也是未来的注脚。国际金融报研究院联合亿翰智库多维度出发，拨开数据迷雾，揭秘严监管下房企生存大变局。

融资成本一定程度上是房企综合实力的体现，企业融资成本较低，可以减少财务支出，提高盈利能力，进而提高企业的市场竞争力，从而实现低成本融资的良性循环;另一方面，融资成本的差异对房企竞争力也会带来重要影响，较高的融资成本意味着需要支付更多的利息，会进一步摊薄企业利润。

在不少业内人士看来，作为高杠杆的行业，房企的竞争，很大程度上是融资能力的比拼。

6家房企融资成本上升

2020年，为了对冲疫情对于经济的影响，央行采取了宽松的货币政策，驱动企业融资成本不断走低;此后尽管货币政策有所收紧，但在宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，不急转弯的背景下，企业融资成本上行依然有限。

亿翰智库数据显示，2020年50家典型房企平均融资成本为6.08%，相较2019年的6.34%下降0.26个百分点。

从各区间分布来看，平均融资成本在5%以下的房企有11家，和去年相比新增了绿城中国和建发国际2家。其中素来以低成本融资著称的中国海外发展2020年融资成本再降0.41个百分点至3.8%，也是榜单中唯一一家该指标低于4%的房企。

国企和央企背景的房企，在融资渠道和融资成本上依然存在天然优势。11家融资成本在5%以下的房企中仅有龙湖一家民企，2020年龙湖集团融资成本为4.39%，同比降低0.15个百分点，这也是龙湖连续5年融资成本低于5%。

融资成本在5%-6%之间的有滨江集团、美的置业、旭辉控股、碧桂园、世茂集团、龙光集团、绿地控股等11家房企。合景泰富、宝龙地产、正荣地产、中骏集团、融信中国、雅居乐、新城控股等9家房企融资成本在6%-7%之间。

融资成本超过7%的依然不在少数，禹洲集团、中国奥园、阳光城、蓝光发展、中梁控股、迪马股份、佳兆业集团、新力控股、中国恒大等房企融资成本依然处于高位。其中佳兆业融资成本高达8.7%，新力控股和中国恒大更是超过9%。

根据年报，2020年佳兆业的融资成本为18.18亿元，较2019年的2.19亿元增加了16亿元，增幅高达732%。佳兆业给出的解释为：由于2020年的平均借款结余较高，导致利息开支总额增加，且资本化融资成本较去年相对减少。实际上，财务指标及债务结构都影响了佳兆业的融资成本。3月业绩会上首席财务官吴建新表示，2021年争取把平均融资成本降到7.8%左右。

另一家借款代价较大的房企新力2019年登陆资本市场拓宽融资渠道以来融资难度似乎并未降低，2018-2020年三年间新力的融资成本分别为9.3%、9.2%、9.1%，均处于行业高位。

综合来看，2020年，房企的融资成本普遍下降，34家企业融资成本相比2019年底下降，其中正荣地产、中梁控股、碧桂园3家降幅显著。

尽管较为宽松的货币政策让大部分房企的融资成本有所下行，但依然有房企受困于自身因素而借钱难。

50家典型房企中，中国恒大、富力地产、禹洲集团、迪马股份等6家房企融资成本较2019年有所上升。它们普遍存在短期偿债压力较大，杠杆率较高的问题。

如中国恒大2020年净负债率为152.9%，现金短债比0.47，短期偿债压力较大。

禹洲集团2020年销售额首过千亿，然而归母净利润却下降97%。面对质疑，禹洲将利润下滑的原因归咎于联营合营企业，称部分盈利较好的联营合营企业未能并表确认收入，实际上规模在百亿左右的联营合营企业从未给禹洲集团贡献过规模利润。业绩的巨大滑坡加之年报数据中的多重疑点，无疑影响了禹洲在资本市场的信用及形象。信用资质相对较差，叠加“三道红线”政策的影响，导致其平均融资成本有所上行。

融资成本的差异对比来看更为直观。以1000亿债务为例，禹洲将比中海多支付近30亿的利息，而禹洲2020年归母净利润才1.17亿元。

规模越大融资成本越低

除了企业性质外，房企规模也是影响融资成本的重要因素。整体上看，房企销售规模越大，融资成本越低。

亿翰智库按营收1000亿以上、500亿-1000亿元以及500亿元以下将房企分为三个梯队。从融资成本平均数来看，第一梯队融资成本的平均数为5.74%，第二梯队融资成本的平均数为6.03%，第三梯队融资成本的平均数为6.5%。从各梯队平均数来看，营业收入规模越大的房企，融资成本越低。

从平均融资成本来看，2020年第一梯队的平均融资成本为5.74%，较2019年下行0.17个百分点。第一梯队中除中国恒大、富力地产和绿地控股的融资成本有所上行以外，其他房企的融资成本均下行。

第二梯队的平均融资成本为6.03%，较2019年下行0.36个百分点，在三个梯队中，第二梯队的融资成本下行最为明显。

第三梯队平均融资成本为6.5%，较2019年的融资成本下行0.25个百分点，下降幅度小于第二梯队，部分房企如禹洲集团的融资成本不减反增。

亿翰智库认为，随着经济的逐步复苏与企稳，货币政策预计将逐渐呈现中性偏紧的态势。

企业端在严酷的融资环境下以及“三道红线”政策的约束下，未来部分房企负债规模增长将放缓，房企通过加快销售回款、持续优化债务结构、放缓拿地等措施，以推动企业的财务状况满足监管的要求，整体的财务状况将趋于稳健。

据此，亿翰智库预判，2021年房企整体融资成本或将保持平稳。内部结构上，企业的融资成本依旧呈现分化的态势，但是融资成本差距或将变相缩小。高杠杆房企不断的降负债，缓解债务压力，规避偿债风险，;对于财务稳健的房企，资金成本或将趋于稳定，或者小幅下降，同时企业拥有更多的机会提升自身规模和盈利能力，在保持融资优势的基础上，在经营方面实现提质增效。

记者 孙婉秋 吴典 时子钦

关键词： 房企 变局 三道红线 抗疫