首页主流房企2020年年报已经披露完成。新华财经和面包财经研究员以2020年全口径销售额前50名的房地产企业为样本，剔除未上市、部分数据缺失或部分数据异常等公司后，分析了45家样本房企(以下简称“样本房企”)2020年全年的财务表现及业绩变化。
研究显示，2020年样本房企整体业绩增速下行，毛利率呈下滑趋势。
在“三道红线”新规下，如何“去杠杆、降负债”仍是目前房企的主流议题。截至2020年末，绿档房企和黄档房企为主流，占比均近三分之一。5家红档房企中，多为中头部房企。值得关注的是，部分房企通过增加权益的方式达到降低负债率的目的，如增加少数股东权益、发行永续债。
营收、利润增速放缓 毛利率整体下行
数据显示，样本房企2020年实现累计营业收入为50984.66亿元，同比增长13.85%;实现累计归母净利润4566.98亿元，同比增长0.24%。从近三年数据来看，样本房企营收、归母净利润增速均呈放缓趋势。
图1：样本房企2018-2020年累计营收、归母净利润增速
从年报数据来看，行业整体毛利率下行。受新冠疫情影响，45家样本房企2020年销售毛利率平均数为24.18%，同比下滑4.99个百分点;净利率平均数为11.47%，同比下滑2.27个百分点，且与历年相比，净利率下降至2016年水平。样本房企中，仅中南建设及金辉控股销售毛利率逆势提升。
根据房地产行业兑现报表利润的滞后性，2017年高地价成本项目进入结算期，样本房企整体毛利率出现下滑现象。此外，受疫情影响，房企开发项目工程进度及楼盘交付确收整体放缓，加之政策调控影响，样本房企整体利润空间有所压缩。
近三成房企利润下滑 禹洲集团业绩变脸
2020年，中国恒大、碧桂园及绿地控股分别以5072.48亿元、4628.58亿元和4557.53亿元位列总营收前三。在归母净利润排行榜中，中国海外发展以439.04亿元占据第一，万科紧随其后，2020年实现归母净利润415.16亿元。
图2：营收超千亿元房企2020年业绩情况
营收超过1000亿元的13家头部房企中，融创中国的业绩增速较为亮眼。2020年，融创中国营收同比增长36.19%，归母净利润同比增长36.95%，与新城控股同处增速前列梯队。与之相对的是，碧桂园和华夏幸福2020年营收同比分别下滑4.74%、3.80%。
从样本房企的业绩增速来看，建发国际集团2020年实现营业收入427.44亿元，同比增长146.80%，营收增速位列第一。中南建设2020年营收同比增长9.43%，归母净利润同比大增70.01%，在净利润增幅上排名第一。此外，共计7家房企营收同比下滑，13家房企归母净利润同比下降，利润下降房企占比近三成。
值得关注的是，共计7家房企出现增收不增利的情况。
图3：增收不增利房企业绩情况
禹洲集团营收及归母净利润同比降幅均最大。年报显示，2020年，禹洲集团实现营收104.11亿元，同比下降55.20%;实现归母净利润1.17亿元，同比下降96.76%。在业绩发布会上，禹洲集团解释称，公司原本拟将合作项目入账列作收入，但因实际未达交楼标准而遭审计师驳回。报告期内公司利润下滑，主要系部分高利润的合营联营企业未能并表、未能确认收入所致。
三道红线：绿档房企约占三分之一 资产负债率指标未达标率近六成
2020年，住建部出台“三道红线”新规以收紧房地产融资。按照监管要求，从2021年1月1日起，房企正式进入降杠杆测试期。
“三道红线”分别是：剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。按照踩线情况，房企被分为“红、橙、黄、绿”四档，分别对应三个指标均超阈值、两个指标超出阈值、一个指标超出阈值以及三个指标均不超阈值这四种情形。
图4：样本房企 2020年“三道红线”指标情况
融资“三道红线”预期之下，样本房企交出了2020年的“成绩单”。相较于2020年上半年末近一成的绿档率，样本房企去杠杆效果明显。统计结果显示，45家房企中，绿档房企和黄档房企为主流，均为17家，占比均接近三分之一;橙档房企共计6家，红档房企共有5家，包括首开股份、华夏幸福、富力地产、中国恒大及绿地控股，其中3家为营收超千亿级房企。
图5：样本房企 2020年“三道红线”达标情况
单指标方面，剔除预收款后的资产负债率((负债合计-预收款项-合同负债)/(资产总额-预收账款-合同负债))是样本房企中达标率最低的指标。样本房企中，共计27家房企超过70%的监管指标，未达标率达到六成。净负债率((带息债务-货币资金)/所有者权益合计，此处货币资金指非受限资金)方面，11家房企未达标，占比逾二成。
6家房企现金短债比(有息短期负债/货币资金)小于1，货币资金未能覆盖短期有息债务。
降杠杆方式上，样本房企多通过加快销售回款、增加现金、减少有息负债等途径。值得关注的是，部分房企也通过增加少数股东权益、发行永续债的方式达到降低负债率的目的，未来或存在一定的风险。2020年，金辉控股少数股东权益同比增加219.85%，成功由红转绿。此外，金科股份2020年新发行13.42亿元永续债，“三道红线”同样全部转为绿档。
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