季节性因素叠加预期升温 楼市“小阳春”趋势显现

近期，全国各地楼市陆续进入“小阳春”销售季，季节性因素叠加预期升温，3月各线城市商品住宅销售价格同比涨幅继续上升。全国房价上涨的城市数量持续增多，其中北京和广州的二手房价涨幅位居全国前列。

业内人士分析说，整体来看，随着法拍房、离婚买房等诸多逃避限购的漏洞被逐步堵上，一线城市楼市热度正慢慢向低线城市蔓延，南京、福州、重庆、西安等城市楼市热度明显上升。

上海楼市调控效果显现 “打新”趋势强化

3月份，上海楼市新房网签21020套，在今年以来多轮调控作用下，购买力进一步向新房集中，楼市“打新”趋势更为明显。

今年以来，上海出台多轮调控举措，包括收紧住房限购政策，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求;提高二手房交易免征增值税的门槛，以及收紧企业购房政策等。

从年初以来，刚需和改善型需求延续了去年的强劲势头。仲量联行统计显示，一季度，上海一手商品住宅成交量环比上涨6.4%至321万平方米，为2016年第四季度以来季度最高成交量。同时，高端住宅市场本季度成交量也达到了892套，较上一季度增加301套。

受到新房摇号积分制出台以及春节假期的影响，一季度上海一手商品住宅新增供应下跌60%至97万平方米。一季度无高端一手住宅项目入市。第一季度高端住宅一手价格保持稳定。二手价格增速环比放缓0.2个百分点至3.3%，其中大部分增长来自于新政出台之前。

58同城数据显示，在二手房挂牌价格方面，2021年一季度，上海二手房挂牌均价为每平方米5.3万元。

仲量联行报告显示，上海一季度的调控新政将有助于抑制投机及炒房行为、稳定市场预期。但由于真实购房需求仍然强劲，预计今年一手住宅市场仍将保持健康的销售势头，但未来几个季度的价格增幅可能会有所放缓。

“小阳春”趋势显现 二季度料将保持平稳

3月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.2%、0.3%、1.0%和0.1%。二手住宅销售价格环比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从全国范围内看，房价上涨城市数量在持续增加。根据国家统计局数据，3月，新建商品住宅价格上涨的城市数量由2月的56个增加至62个;价格下调的城市数量由12个减少至6个。二手住宅价格环比上涨的城市数量较2月增加3个至58个;价格下调的城市数量减少5个至9个。

贝壳研究院报告显示，二线城市新建商品住宅价格环比涨幅超过一线城市，说明在持续调控之下，一线城市的楼市热度正向二线城市转移。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐说，季节性叠加市场预期较强，今年3月市场成交活跃度提高，根据贝壳研究院数据，3月重点城市二手房成交量创2019年以来单月新高，市场成交活跃带动全国房价整体上涨。

58安居客房产研究院分院院长张波分析说，今年以来，不少省会城市的热度不断提升，一方面和落户政策不断放松人群流动有关，另一方面则是部分城市的阶段性回暖，包括南京、西安在内的省会城市热度上涨的持续的周期相对较长，调控也在不断出台，预计二季度会迎来小幅降温，而郑州等城市则是在今年一季度开始逐步触底反弹，属于正常的市场回暖，但也需严防市场热度过快上升。

张波说，总体从房价角度来看，各线城市商品住宅销售价格环比涨幅与上月相比变动幅度不大，一线降温明显，二三线线则持续分化。预计在金融政策和双集中政策的背景下，在各地调控不断收紧的压力下，二季度房价总体将保持平稳，尤其是房价的涨幅环比回落现象将更为普遍。

“各个城市严查经营贷等工作，对于后续打击炒房需求等也有积极作用。后续需要严管各类哄抬房价的中介、房企等，真正促进房价稳定。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。

关键词： 楼市 小阳春