前三季度业绩喜忧参半 百强房企四季度去化承压

进入10月份以来，各大房企陆续公布前三季度业绩。克而瑞的数据显示，2020年前三季度，百强房企整体业绩同比增长9.2%，但9月份规模房企的去化率水平呈现下降趋势。

实际上，相较年初制定的年度业绩目标，房企的完成度可谓差强人意，一些房企甚至连半年度目标都没完成，多数房企的前9个月的业绩也不尽如人意。

前三季度业绩喜忧参半

受上半年疫情影响，今年前三季度，有近三成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年同期最高。

受此影响，百强房企积极抓住销售窗口期，加快去化。虽然整体表现不及2018年和2019年同期，但伴随整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升，百强房企第三季度销售规模较一二季度有所恢复。

然而也是由于发力不均，房企的分化日益明显。截至9月末，有8家房企目标完成率达到75%以上，处于行业较高位。

如碧桂园，前三季度实现权益销售额约4467.9亿元，较2019年同期的4229.3亿元增加5.64%;实现销售建筑面积5292万平方米，较2019年同期的4699万平方米增加12.62%。

再如刚刚公布三季度业绩的旭辉，前9月累计合同销售(连合营企业及联营公司的合同销售)金额约1543.5亿元，合同销售面积约1019.9万平方米，分别同比增长12.86%、27.14%。

但也有不少房企的全年业绩目标完成度较低，并且销售、去化承压，四季度仍需加快推盘节奏、加速去化。

如新城控股，在今年前三季度累计合同销售金额约1630亿元，同比下降17.52%;累计销售面积约1508万平方米，同比期下降12.47%。

也有些房企的销售额较去年略有增长。如中南建设，前9月累计合同销售金额1430.9亿元，比上年同期增长10.1%;累计销售面积1070.4万平方米，比上年同期增长4.5%。融信中国前三季度销售额约为1001.21亿元，同比增加6.5%。

从年度目标完成度来看，部分房企的完成度不足50%，有的则超过90%，分化明显。

如恒大集团，截至10月8日累计实现合约销售金额5922.5亿元，完成全年6500亿元合约销售目标的91.1%，完成内部目标8000亿元的74%。雅居乐集团连同合营公司及联营公司以及雅居乐项目的预售金额合计897.7亿元，较去年同期同比增长2.5%。

前三季度，荣盛发展累计实现签约面积671.42万平方米，同比增长5.95%;累计签约金额737.12亿元，同比增长8.67%。按照今年1210亿元的目标，完成度60.92%。

四季度销售普遍承压

值得注意的是，由于“金九银十”是传统购房季，进入9月份以来，以恒大、碧桂园为首的房企集团层面营销活动增多。在折扣方面，除个别房企之外，9月折扣普遍九折以上，特价房保持低位。如恒大继8月份打出七八折后，进一步加大营销力度，9月619个盘低至七折。

但整个9月，除头部房企和个别房企表现稳定外，房地产市场整体有走弱的迹象，供应明显放量但成交表现平平。

克而瑞的数据显示，30个重点监测城市累计供应面积环比增长37%，累计成交面积环比下降4%，同比涨幅收窄至8%。

展望四季度，克而瑞认为，房地产市场大概率将轮动分化：一线城市市场需求坚挺，成交仍有望维持在较高水平;热点二、三线城市市场大概率将有所降温，成交或将缓步下移;弱三、四线城市去库存风险仍需警惕。

具体而言，一线城市成交持续高位运行，同、环比分别增长61%和18%，上海、广州和深圳成交皆创年内新高。在供应连续两月放量的作用下，上海楼市成交量持续提升，中高端产品成交去化依旧出众。在深圳、东莞的楼市政策加码后，不少客户外溢至南沙、增城两区，致使广州市场热度持续攀升，成交再创近年来单月新高。深圳新房市场持续升温，网红盘因一、二手价格倒挂，再次出现抢购潮，在一定程度上刺激了市场人气。

从整体来看，虽然随着房企整体销售和供货节奏后移、下半年供应量显著提升。百强房企第三季度的操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月份规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

融资新规考验运营能力

随着9月房地产资管新规“三条红线”启动试行，年内融资环境进一步收紧，从而加大了房企的资金压力，拿地、开发、销售节奏都将受到较大影响。

在此背景下，更加考验企业运营实力，倒逼房企加快提升运营管控效率、平衡财务指标。整体来看，财务稳健、现金充足、管控得力的房企将具备更强的市场竞争力，一些国企、央企的优势将进一步凸显。

就各梯队房企四季度的销售情况而言，前9月百强房企操盘销售规模同比增长9.2%，操盘销售规模同比增长近28.5%，较一二季度有明显恢复。但9月份规模房企的去化率水平却呈下降趋势，四季度房企去化压力仍然较高。

“2020年前三季度，规模房企竞争优势进一步深化。而受疫情对规模房企开复工、销售、回款的影响，行业竞争加剧，百强之后房企的销售操盘金额集中度出现一定回落。”克而瑞分析认为，在这样的行情下，叠加“三条红线”新规的影响，房企应积极采取应对措施，保证业绩目标的顺利实现和企业稳定经营。

如在销售端，多数房企继续深化线上线下销售渠道，制定合理的价格策略，把握住中秋国庆假期、“双11”以及年终三个重要营销节点，提振销售业绩，同时加强回款流程管控，缩短回款周期，提速现金回流，保证企业资金周转。

在经营管控上，加快内部战略调整升级，提升组织效率，项目管控上更加注重工程质量、施工安全问题，推动产品力升级。

此外，在融资方面，不少房企积极开展更多元化的融资渠道，加强与金融机构的合作，为企业创造相对稳定的融资环境。

不过，据克而瑞数据，截至9月27日，全国300城经营性土地平均楼板价降至2475元/平方米，环比下跌7.9%;土拍溢价率降至14.8%，创4月份以来新低。除了受热点城市调控政策收紧、供地结构改变的影响外，还和“三条红线”融资规则试点实施有关，资金面收紧背景下，房企拿地积极性有所回落，土拍溢价自然明显下滑。

关键词： 百强房企 承压