正荣地产销售均价连续三年回落 毛利率下滑净负债率微涨

2016年，正荣集团将总部从福建搬到了上海。彼时，正荣地产(6158.HK)的业务还是百亿量级，销售额仅为393亿元。2018年，这家闽系房企冲破千亿规模大关，销售额1080亿元。

在经历迅速扩张，做大规模之后，正荣地产将2019-2021设定为“高质量发展期”，强调财务稳健、规模和利润共生。

正荣地产公布的2019年财报数据显示，尽管正荣的毛利实现增长，但毛利率却同比下滑，销售均价连续三年下滑。另一方面，2019年，正荣净负债率同比上升。

毛利率下滑 销售均价连续三年回落

财报显示，正荣地产2019年实现合约销售额1307.08亿元，同比增长21%;营收为325.58亿元，同比增长23.1%;核心利润为29亿元，同比增长42.7%;归属母公司核心利润为23.1亿元，同比增长20.4%;净利率为9.5%，同比上升1.1个百分点。

另外，正荣地产2019年毛利为64.98亿元，相比于2018年的60.21亿元，同比增加7.9%，毛利率由2018年的22.8%减少至2019年的20%，处于行业低位。

中指研究院认为，与行业平均水平相比，正荣地产毛利率、净利率以及归母净利率还有改善空间。

对于毛利率的下滑，正荣地产表示是由于2019年平均售价较低的建筑面积占总交付建筑面积的比例增加所致。

正荣地产副总裁陈伟健在业绩发布会上表示，毛利率偏低主要由于2019年受限价影响，出于现金回笼和成本考虑，正荣地产出售了一批融资成本较高的旧存货，因此毛利率有所下降。陈伟健表示，未来毛利率会反弹。

数据显示，正荣地产的销售均价已经连续回落。2019年，正荣地产的销售均价为1.55万元/平方米，较2018年的1.68万元/平方米，下降7.62%，2017年的销售均价为1.85万元/平方米，2016年的销售均价则为2.09万元/平方米。

房地产评论员严跃进对网易财经表示，“近两年，房企毛利率普遍持续下降，这和政府限地价、限房价以及一系列管控有关。就目前来看，今年房地产市场呈降价促销趋势，但绝对均价相比去年，还是上涨的，这主要取决于产品线，“如果产品得到市场认可，有较高溢价，在毛利率数字上会有较好体现”。

但销售均价连续3年下滑、毛利率也同比下滑，显示其产品线和布局正受到市场的考验。

净负债率微涨

值得注意的是，在正荣地产“高质量发展期”导向之下，2019年，正荣地产的净负债率有所上升。财报显示，2019年正荣地产净负债率为75.2%，相比于2018年的74%，略微上涨。

2019年，正荣地产通过长债替换短债，短债比例从2018年底的51.3%下降到2019年底的34.2%，长短债比从2018年的0.95提升到2019年的1.93。2019年年底的在手现金(包括受限)为353.07亿元，短期债务为200.01亿元，现金短债比由2018年的1.19升至2019年的1.76。

陈伟健透露，预计2020年的净负债率还会维持在70%左右。

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